税理士の皆様

相続税申告時の時価評価・広大地意見書・純山林意見書等はお任せください。
不動産調査などにも幅広く対応しています。

相続税申告時における土地の評価は、原則的には路線価が基準とされており、税理士の皆様もこれを活用されておりますが、以下の場合には路線価に基づく評価額が、時価よりも大幅に高く算定されている可能性が有りますので、専門家である不動産鑑定のプロに是非ご相談ください。

1. 対象となる土地が *1「広大地」に該当する場合。
2. 対象となる土地が *2「特殊な土地」である場合。
3. 宅地への転用が見込めない市街地山林 *3「純山林」である場合。

*1「広大地」とは、
その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地で都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(開発道路等)の負担が必要と認められるものをいいます。
ただし、大規模工場用地に該当するもの(工業専用地域内の土地)や中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(マンション適地)を除きます。
したがって、「広大地」とは、経済的に最も合理的(最有効使用)であると認められる開発行為が、「戸建分譲用地」と判定され、かつ、経済的に最も合理的(最有効使用)な戸建住宅の分譲を行った場合に、「潰れ地(開発道路等)」が必要になる土地をいいます。
  
「広大地」に該当すると路線価に基づく評価額の半値以下になる可能性もある為、三大都市圏で500㎡以上の土地である場合には必ず「広大地」の判定をする必要が有ります。
しかし、「広大地」に該当するか否かは不動産の専門家である不動産鑑定士、その中でも税務鑑定の知識、経験のある不動産鑑定士でなければ正確な判定は難しいと思われます。

◆「その地域」とはどのような地域なの?
◆「標準的な宅地の地積」ってどのくらいなの?
◆どの地域でどのくらいの面積だと「広大地」になるの?
◆「戸建住宅用地」か「マンション用地」かの判定はどうするの?
◆「潰れ地(開発道路等)」が必要な土地ってどんな土地?
等々、「広大地」の判定には様々な知識と経験が必要になるからです。


弊社にお任せいただければ、現地調査・役所調査に始まりマンション用地か戸建用地かの判定、潰れ地が必用か否かを総合的に判断し、CADによる開発想定図の作成を含めた説得力のある意見書を作成致します。


*2「特殊な土地」とは、
個別的減価要因の大きい土地の場合が該当します。
個別的減価要因の大きい土地とは、以下のようなケースです。


1. 間口が2m未満の土地
2. 間口が2m以上でも奥行きが長い、いわゆる旗竿地
3. 道路面と評価土地との高低差が5m以上ある土地
4. 急傾斜地の土地
5. 前面道路が建築基準法の道路に該当しない土地
6. 無道路地または無道路地に相当する土地
7. 極端な不整形地
8. 市街化調整区域内の山林・雑種地
9. 建築年月が古く、空室の目立つ賃貸マンションが建っている土地
10. 私道(位置指定道路等)
11. 土壌汚染、埋蔵文化財、地下埋設物のある土地等 
                 
以上のような「特殊な土地」の場合には、路線価に基づく評価額より不動産鑑定評による時価評価額の方が大幅に下げる事が出来るケースがありますので、是非ご相談ください。


*3「純山林」とは、
市街地山林のうち宅地への転用が見込めない山林で、「純山林」として認められると、「広大地」よりも評価額が下がる場合があります。

宅地への転用が見込めるか否かの判断は
①宅地造成が不可能と認められるような急傾斜地か(物理的観点からの判断)
②宅地化し造成を想定した場合に採算が合うか否か(経済的観点からの判断)
によります。

弊社の純山林意見書は、現況測量図・CAD測量図・造成計画図等による物理的側面からの判定と更地分譲開発法等を適用した経済面からの判定により説得力のある意見書を作成致します。